Как да наемеш стая и да не умреш в опита си?

Наемането на стаи в жилище в момента е най-популярният вариант както за собствениците, така и за наемателите, защото предлага гъвкавост и е по-икономично от наемането на цялото жилище.

Ако сте собственик на имот и обмисляте да го отдадете под наем, днес ще ви представим подробностите, които трябва да имате предвид, за да всичко да мине гладко.

Как функционира отдаването под наем на стаи

Отдаването под наем на стаи се състои в отдаването под наем на имота на няколко наематели, като им се отдават стаите под наем и им се предоставя достъп до общите части – кухня, хол и т.н.

Това е форма на наем, която дава голяма гъвкавост на собственика, защото не се регулира от Закона за градските наеми, а от Гражданския кодекс в членове 1554 и следващите. Тази подробност означава, че договорите за наем на стаи не трябва да спазват определени правила, които са в сила за наемането на цял апартамент. Следва да се отбележи, че ако целта на наемането на стая е за постоянно жилище, може да се приложи Законът за градските наеми.

Например, договорите за наем на стаи като цяло не са обвързани с минимален срок, като той се определя свободно от страните в договора, освен ако не са предназначени за постоянно жилище. Няма ограничения и в други области, като например размерът или наличието на гаранции.

Също така, отдаването под наем на стаи е голямо предимство, когато имотът се намира в престижен жилищен район. Досега ограниченията на наемната цена не се прилагаха за договорите за стаи. Казваме „досега“, защото от юли 2025 г. влизането в сила на новия Закон за жилищното настаняване промени тази ситуация.

Какви са задълженията на собственика?

Въпреки че законът дава по-голяма свобода на собственика и наемателя да договарят условията на договора за стаята, това не ги освобождава от задължения. По-долу обясняваме задълженията на собственика:

- Да отдаде стаята под наем в здравословно състояние, т.е. стаята да отговаря на минималните изисквания за обитаемост (осветление, вентилация, топлоизолация и др.).

- Да не влиза в стаята на наемателя без разрешение: наемодателят е длъжен да зачита интимността и личния живот на наемателя и затова не може да влиза без разрешение в наетата стая. Той може да влиза в общите части и да регулира достъпа на наемателите до тях.

- Да депозира гаранцията в съответния орган на своята автономна област.

- Да спазва ценовите ограничения, когато това е задължително: собствениците, които отдават под наем повече от една стая в зона с висока търсене или стаята се използва за постоянно жилище, трябва да спазват ценовите ограничения, установени от общините.

- Регистриране на договора в Единния цифров прозорец: с влизането в сила на новия закон за жилищното настаняване, договорът трябва да бъде регистриран в единна цифрова платформа за контрол от страна на властите

- Деклариране на доходите от наема пред данъчната служба.

Какви са задълженията на наемателя?

По-долу са изложени задълженията на наемателя:

- Да плаща наема навреме

- Да поеме разходите за комунални услуги, ако е било договорено

- Да се грижи за стаята и вещите в нея

- Да спазва правилата за съжителство, особено в общите части

Рискове при отдаване под наем на стаи

Въпреки че отдаването под наем на стаи има очевидни предимства, то носи и редица рискове, които трябва да имате предвид:

- Висока текучество на наематели: Ако отдавате стаи под наем, ще трябва да търсите повече наематели за дома си, да изготвяте няколко договора за наем... И всеки път, когато един наемател напусне жилището, ще трябва да търсите нов. Освен това, тъй като има повече хора, които споделят едно и също жилище, рискът от неплащане е по-голям, макар че можете да го смекчите с вноските на другите наематели.

- Поддържане на общите части: Тъй като отдавате къщата под наем на стаи, поддържането на общите части като кухня, хол или бани може да бъде под въпрос. Важно е да установите правила за съжителство и да изясните отговорностите в случай на счупване или повреда.

- Конфликти и проблеми при съжителството: Да отдадете под наем имот на стаи може да бъде сложно, тъй като ще съберете в едно жилище хора, които могат да бъдат много различни един от друг. В случай на конфликт, ще трябва постоянно да играете ролята на арбитър, което води до емоционално изтощение и загуба на време.

Как да съставите правилно договор за наем на стаи

За да избегнете конфликти и съдебни проблеми, идеалният вариант е да изясните всичко и да го запишете в писмен договор. Като се има предвид свободата, която се дава на страните, най-добре е да съставите договор, в който да се посочат следните точки:

- Идентификация на двете страни: както на наемодателя, така и на наемателя и техните документи за самоличност.

- Описание на наетия имот: размери на стаята, регистър на мебелите и тяхното състояние, описание на общите части и т.н.

- Правила за съжителство: установяване на правила за хигиена и поведение, определяне на отговорностите за почистването и поддържането на общите части.

- Срок на договора: в договора трябва да бъде определен срокът на наема. Имай предвид, че договорите за стаи, с изключение на тези, предназначени за постоянно жилище, не са обвързани с минимален срок и той се определя по желание на страните.

- Наемна цена: Много е важно да се посочи начинът на плащане и сумата, която ще се заплаща като наем, както и начинът на плащане (в брой, банков превод и др.).

- Депозит: Посочете месечните вноски за гаранция и условията за връщането им.

Ако искате да сключите договор за наем на стаи с гаранция, но не знаете откъде да започнете, свържете се с нас.