Как да ремонтирате дома си, без да имате проблеми с общността на собствениците?

Законът за хоризонталната собственост определя кои ремонти могат да бъдат извършвани от собствениците без да се уведомява общността на собствениците и кои не.

Членове 7, 10 и 17 от закона създават ясни правила: определят кои работи могат да бъдат извършвани от собствениците самостоятелно с цел да се запази свободата им на избор, без да се нарушават правата и благосъстоянието на общността. Изискванията са различни в зависимост от случая, например не е едно и също дали става въпрос за ремонтни и поддържащи работи, или за адаптиране на имота за хора с функционални различия или някакъв вид физическо увреждане. Важно е да се отбележи, че ремонтите не трябва да променят външния вид на фасадата и структурата на сградата, характеристики, които обикновено са определени в устава на общността.

Но какво представляват уставът на общността на собствениците?

Това е нещо като конституция, която съдържа основните правила, регулиращи съжителството и вътрешните норми на съседството. В него се определят основите на поведението, което е позволено, и това, което не подлежи на обсъждане дори на събрание на съседите.

Съгласно закона, собствениците имат пълна свобода да извършват ремонтни работи в жилищата или търговските помещения, стига да не причиняват щети на общите части на сградата и да не променят нейната структура или функционирането на общите съоръжения.

Законът има за цел да съчетае индивидуалните права на всеки собственик с защитата на общите интереси. Решаващият фактор е разграничението между строителните работи, които се нуждаят от одобрение, и тези, които могат да се извършват независимо. Това предотвратява структурните промени да навредят на безопасността, функционалността или съжителството.

Законът ясно посочва кои дейности не се нуждаят от разрешение или уведомление, т.е. всички работи, свързани изключително с частната сфера и които не засягат общите части, могат да се извършват свободно.

Те включват обичайни вътрешни ремонти като:

- Промени в разпределението на стаите,

- Ремонт на повърхности,

- замяна на кухненски или баня арматура,

- бояджийски или декоративни работи

По-долу посочваме най-важните моменти от закона:

„Собствениците могат да извършват строителни работи в своите апартаменти без предварително разрешение от сдружението на собствениците, стига тези работи да не засягат общите елементи на сградата и да не променят нейната структура или нормалното функциониране на общите услуги.“

Тази разпоредба се счита за една от най-важните гаранции в Закона за етажната собственост, тъй като позволява на собствениците да персонализират апартаментите си без ненужна бюрокрация.

Въпреки това, законът посочва ясни ограничения, за да се избегне злоупотреба или повреда на сградата.

В случай на засягане на общи елементи, като носещи конструкции, централни инсталации или общи услуги, е задължително предварителното одобрение от страна на събранието на собствениците. Тези зони принадлежат на всички собственици, поради което решенията за намеса в тях могат да се вземат само съвместно.

Един аспект, който заслужава да бъде подчертан в закона за хоризонталната собственост, е разграничението между големи и малки строителни работи:

за малките строителни работи не е необходимо одобрение, но собственикът трябва да информира общността за планираните строителни работи. Това уведомление има за цел само прозрачност, а не одобрение.

По този начин законът постига баланс между свободата на действие и защитата на общността: задължението за уведомяване има за цел да улесни съжителството и да избегне конфликти, тъй като съседите се информират без право на вето – стига ремонтът да отговаря на законовите изисквания.

Въпреки тези ясни правила, на практика често възникват спорове дали определени мерки засягат общите елементи. В такива случаи собствениците могат първо да се обърнат към председателя или управителя на общността. Ако конфликтът продължи, съдът ще реши в крайна сметка дали строителните работи са съвместими със закона или не.

В случай на съмнение е най-добре да се консултирате с адвокат, който се занимава с тази област на правото, и да информирате предварително общността, за да избегнете евентуални санкции или задължения за демонтиране.

Също така, неразрешените структурни промени могат да създадат проблеми при последващата продажба на имота, тъй като тези отклонения трябва да бъдат посочени в договора за покупко-продажба. Това може да понижи продажната цена или да затрудни продажбата.

Следователно, въпреки свободите, които предоставя законът за хоризонталната собственост, е препоръчително да документирате внимателно всички работи и да се уверите, че те отговарят не само на разпоредбите на закона за хоризонталната собственост, но и на техническите стандарти и общинските строителни норми.