Кое е законно и кое не, когато наемате имот?

Днес ще разгледаме най-важните въпроси, които наемателите трябва да вземат предвид при наемане на имот, дали е законно да се плаща за посещение на апартамент или какви банкови документи (гаранция, движения и др.) или депозит може да поиска наемодателят.

Законно ли е да се заплаща такса за посещение на наетия апартамент?

При договорите за обичайно или постоянно пребиваване на наемателя наемодателят ще носи отговорност за разходите за управление на имота и за разходите за оформяне на договора. Всичко това, като се вземе предвид член 20 от Ley de Arrendamientos Urbanos.

От друга страна, договорите за ползване, различно от това за обичайно пребиваване, или тези, които са сезонни, действат в съответствие със свободата на договаряне между страните.

Какви документи може да поиска наемателят от наемателя на имота?

Документите, които наемодателят може да поиска при оформянето на договора за наем, са, от една страна, документът за самоличност на заинтересованата страна, като например лична карта или разрешение за работа и/или пребиваване, и, от друга страна, документите, които удостоверяват икономическите възможности на бъдещия наемател (фишове за заплата, трудов договор и др.).

Какъв е максималният размер на депозита и месечните плащания, които могат да бъдат изисквани?

В Ley de Arrendamientos Urbanos се счита, че трябва да се изиска депозит, равен на едномесечния наем, и да се плати в брой. Когато договорът за наем приключи, сумата трябва да бъде върната на наемателя един месец след предаването на ключовете от имота.

Бихме искали да отбележим, че член 36 от Ley de Arrendamientos Urbanos (Закон за градските наеми) позволява да се договори допълнителна гаранция в допълнение към гаранционния депозит, която в никакъв случай не може да надвишава двумесечния наем. 

Законно ли е да се иска от бъдещия наемател гаранция от бащата или майката, за да наеме имот? Ами техните банкови транзакции?

Наемодателят може да поиска банкова или лична гаранция, за да гарантира изпълнението на задълженията на наемателя. Не е правилно обаче да се изискват банкови данни, тъй като за да се обоснове икономическият им капацитет, това може да стане с други документи, като например фиш за заплата или последната данъчна декларация.

Каква е минималната и максималната продължителност на договора за наем?

Трябва да се прави разлика между договорите за ползване, различно от редовно или сезонно жилище, които се уреждат от волята на страните, и договорите за редовно или постоянно жилище, които се уреждат от Закона за градските наеми.

При студентските договори има ситуации, в които студентите подписват договори за обичайно пребиваване (дългосрочно), и други, в които подписват сезонни договори (само за времето на университета или учебната година).

При обикновените договори за жилище дългосрочният договор е валиден (стига да не е безсрочен). Когато срокът е по-малък от 5 години (ако собственикът е физическо лице) или 7 години (ако собственикът е юридическо лице), когато договорът изтича, договорът трябва да бъде удължен на годишни вноски, докато достигне този срок, освен ако наемателят не информира наемодателя (най-малко 30 дни преди датата на изтичане на срока), че не възнамерява да остане в наетия имот.

По този начин наемодателят ще бъде правно задължен да удължи договора за наем, докато срокът на договора достигне 5 години (физическо лице) или 7 години (юридическо лице). Въпреки това, след изтичането на този законен период на удължаване, наемодателят може да откаже да поднови договора за наем, при условие че уведоми наемателя четири месеца предварително.

Ако това предизвестие не бъде дадено, договорът за наем се удължава с още 3 години, освен ако наемателят не желае да го поднови.

След 5-годишното и 3-годишното удължаване, ако никоя от страните не отправи предизвестие за прекратяване, ще действа мълчаливото подновяване по Гражданския кодекс, т.е. той ще се подновява от година на година или от месец на месец в зависимост от това дали наемът е определен на месечна или годишна база.

Стая в общ апартамент: договор за наем между няколко души Как трябва да бъде оформен договорът?

Въпреки че е възможно да се подпишат отделни индивидуални договори с всеки наемател, възможно е също така да се оформи един-единствен договор за наем между всички наематели и имота, който може да бъде временен, ако е за една учебна година, или за обичайно пребиваване, ако това е необходимо на наемателите.

В този смисъл не е необходимо изрично споразумение за солидарност, когато от съдържанието на договора е видно, че това е волята на договарящите се страни. Например, ако е уговорен наем, не е необходимо договорът да предвижда разпределение на жилището по такъв начин, че ползването му да бъде представено като единно и неделимо.

Могат да се установят правила или ограничения по отношение на използването на общите части на имота, когато той се отдава под наем на няколко души. Това може да включва и отдаването под наем на стая с право на ползване на кухнята или банята, например. Важно условие, което трябва да се включи, е условието, свързано с посетителите, така че да не се нарушава или ограничава използването на тези площи от другите наематели.

В случай на прекратяване на договора, колко време трябва да се даде предизвестие?

При договорите за обичайно местопребиваване наемателят трябва да даде на наемодателя най-малко едномесечно предизвестие, като това трябва да стане от шестия месец на договора - период, който е задължителен за наемателя. 

Ако един от наемателите напусне, останалите наематели трябва ли да плащат цената, платена от това лице, докато има заместник, или не са задължени да я плащат?

Ако всички наематели са подписали договора за наем, всички наематели са солидарно отговорни за плащането на наема, както и за правните задължения по договора, освен ако не е договорено друго.