Что законно, а что нет при сдаче недвижимости в аренду?

Сегодня мы рассмотрим самые важные вопросы, которые должны учитывать арендаторы при съеме жилья, законно ли взимать плату за посещение квартиры, какие банковские документы (поручительство, движения и т. д.) или залог может потребовать арендодатель.

Законно ли взимать плату за посещение арендуемой квартиры?

В договорах о постоянном или обычном проживании арендатора арендодатель несет расходы по управлению недвижимостью и оформлению договора. И все это с учетом статьи 20 Закона об аренде жилья в городах (Ley de Arrendamientos Urbanos).

С другой стороны, контракты на использование не в качестве постоянного места жительства или сезонные контракты действуют в соответствии со свободой соглашения между сторонами.

Какие документы может потребовать арендатор от арендатора недвижимости?

Документами, которые арендодатель может потребовать при оформлении договора аренды, являются, с одной стороны, документ, удостоверяющий личность заинтересованного лица, например, удостоверение личности или разрешение на работу и/или проживание, а с другой - документы, подтверждающие экономическую состоятельность будущего арендатора (расчетные листки, трудовой договор и т. д.).

Какова максимальная сумма залога и ежемесячных платежей, которые могут потребоваться?

Согласно Ley de Arrendamientos Urbanos, залог, равный месячной арендной плате, должен быть востребован и выплачен наличными. По окончании договора аренды эта сумма должна быть возвращена арендатору через месяц после передачи ключей от жилья.

Мы хотели бы отметить, что статья 36 Закона об аренде городских помещений (Ley de Arrendamientos Urbanos) позволяет согласовать дополнительную гарантию в дополнение к гарантийному депозиту, которая ни в коем случае не может превышать двухмесячной арендной платы. 

Законно ли требовать от будущего арендатора поручительства отца или матери, чтобы снять жилье? А как насчет их банковских операций?

Арендодатель может попросить банковскую или личную гарантию, чтобы гарантировать выполнение обязательств арендатора. Однако требовать банковские реквизиты неправомерно, так как для подтверждения экономической состоятельности можно использовать другие документы, например, расчетный листок или последнюю декларацию о доходах.

Какова минимальная и максимальная продолжительность договора аренды?

Следует проводить различие между договорами на использование жилья не в качестве постоянного или сезонного, которые регулируются волей сторон, и договорами на регулярное или постоянное жилье, которые регулируются Законом об аренде в городах.

В случае со студенческими контрактами существуют ситуации, когда студенты подписывают контракты на постоянное проживание (на длительный срок), и ситуации, когда они подписывают сезонные контракты (только на время обучения в университете или в течение учебного года).

В обычных жилищных договорах действует долгосрочный договор (если он не является бессрочным). Если срок договора составляет менее 5 лет (если собственник - физическое лицо) или 7 лет (если собственник - юридическое лицо), то договор должен продлеваться ежегодными платежами до достижения этого срока, если только арендатор не уведомит арендодателя (не менее чем за 30 дней до истечения срока), что он не намерен оставаться в арендуемой недвижимости.

Таким образом, арендодатель будет юридически обязан продлевать договор аренды до тех пор, пока срок аренды не достигнет 5 лет (физическое лицо) или 7 лет (юридическое лицо). Однако по истечении этого установленного законом срока арендодатель может отказаться от продления договора при условии, что он уведомит об этом арендатора за четыре месяца.

Если такое уведомление не поступило, договор аренды продлевается еще на 3 года, если арендатор не желает его продлевать.

После 5-летнего и 3-летнего продления, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, будет действовать молчаливая пролонгация, предусмотренная Гражданским кодексом, то есть договор будет продлеваться из года в год или из месяца в месяц в зависимости от того, установлена ли арендная плата на ежемесячной или ежегодной основе.

Комната в коммунальной квартире: договор аренды между несколькими людьми Как он должен быть оформлен?

Хотя можно заключить отдельные договоры с каждым жильцом, можно также оформить единый договор аренды между всеми жильцами и квартирой, который может быть временным, если он заключен на один учебный год, или постоянным, если это необходимо жильцам.

В этом смысле нет необходимости в прямом соглашении о солидарности, если из содержания договора следует, что такова воля договаривающихся сторон. Например, при наличии согласованной единицы аренды нет необходимости предусматривать в договоре распределение жилого помещения таким образом, чтобы его использование представлялось как единое и неделимое.

Можно установить правила или ограничения в отношении пользования общими помещениями недвижимости, если она сдается в аренду нескольким лицам. Можно также предусмотреть сдачу в аренду комнаты с правом пользования, например, кухней или ванной. Важным условием, которое следует включить, будет условие, касающееся посетителей, чтобы не нанести ущерб или ограничить использование этих зон другими арендаторами.

В случае расторжения договора за какой срок необходимо уведомить арендатора?

В договорах постоянного проживания арендатор должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц, причем сделать это нужно начиная с шестого месяца действия договора, что является обязательным сроком для арендатора. 

Если один из жильцов уезжает, должны ли остальные жильцы выплачивать стоимость квартиры, уплаченную этим человеком, до тех пор, пока не найдется замена, или они не обязаны ее выплачивать?

Если все арендаторы подписали договор аренды, то все они несут солидарную ответственность за выплату арендной платы, а также за выполнение договорных обязательств, если не оговорено иное.