Как отремонтировать свой дом, не создавая проблем сообществу собственников?

Закон о горизонтальной собственности определяет, какие ремонтные работы могут проводить собственники без уведомления сообщества собственников, а какие нет.

Статьи 7, 10 и 17 закона устанавливают четкие правила: определяют, какие работы могут проводить собственники самостоятельно, с целью сохранения их свободы выбора без ущерба для прав и благополучия сообщества. Требования различаются в зависимости от случая, например, ремонтные и консервационные работы отличаются от работ по адаптации здания для людей с ограниченными возможностями или каким-либо физическим недостатком. Следует отметить, что важно, чтобы работы не изменяли внешний вид фасада и структуру здания, что обычно определяется в уставе сообщества.

Но что такое устав сообщества собственников?

Это своего рода конституция, содержащая основные правила, регулирующие совместное проживание и внутренние нормы соседства. В нем заложены основы поведения, которое допускается, и того, которое не подлежит обсуждению даже на собрании соседей.

Согласно закону, владельцы имеют полную свободу проводить ремонтные работы в своих жилых или коммерческих помещениях, если это не приводит к повреждению общих частей здания и не нарушает его конструкцию или функционирование общих инженерных сетей.

Закон направлен на согласование индивидуальных прав каждого владельца на дизайн с защитой общих интересов. Решающим фактором является разграничение между работами, требующими одобрения, и работами, которые могут выполняться независимо. Это позволяет избежать ситуаций, когда структурные изменения ухудшают безопасность, функциональность или совместное проживание.

Закон четко определяет, какие виды деятельности не требуют разрешения или уведомления, то есть все работы, связанные исключительно с частной сферой и не затрагивающие общие элементы, могут выполняться свободно.

К ним относятся обычные внутренние ремонтные работы, такие как:

- изменения в планировке комнат,

- ремонт поверхностей,

- замена смесителей на кухне или в ванной,

- малярные или отделочные работы

Ниже мы приводим наиболее важные положения закона:

«Владельцы могут проводить работы в своих квартирах без предварительного разрешения сообщества владельцев, если эти работы не затрагивают общие элементы здания и не изменяют его структуру или нормальное функционирование общих служб».

Это положение считается одной из важнейших гарантий Закона о кондоминиумах, поскольку позволяет владельцам индивидуализировать свои квартиры без ненужной бумажной волокиты.

Однако в законе четко указаны ограничения, призванные предотвратить неправомерное использование или повреждение здания.

В случае затрагивания общих элементов, таких как несущие конструкции, центральные установки или общие коммунальные услуги, требуется предварительное одобрение сообщества собственников. Эти зоны принадлежат всем собственникам, поэтому решения о вмешательстве могут приниматься только совместно.

Одним из важных аспектов закона о горизонтальной собственности является разграничение между крупными и мелкими работами:

для мелких работ одобрение не требуется, но владелец должен проинформировать сообщество о планируемых работах. Это уведомление имеет целью только обеспечение прозрачности, а не получение одобрения.

Таким образом, закон обеспечивает баланс между свободой действий и защитой сообщества: обязанность уведомления призвана облегчить сосуществование и избежать конфликтов, поскольку соседи информируются без права вето — при условии, что работы соответствуют требованиям закона.

Несмотря на эти четкие правила, на практике часто возникают споры о том, затрагивают ли определенные меры общие элементы. В таких случаях владельцы могут сначала обратиться к председателю или управляющему сообщества. Если конфликт продолжается, суд в конечном итоге решит, соответствуют ли работы закону или нет.

В случае сомнений лучше всего проконсультироваться с юристом, специализирующимся в этой области права, и заранее проинформировать сообщество, чтобы избежать возможных санкций или обязательств по демонтажу.

Кроме того, несанкционированные структурные изменения могут вызвать проблемы при последующей продаже недвижимости, поскольку такие отклонения должны быть указаны в договоре купли-продажи. Это может снизить цену продажи или затруднить продажу.

Поэтому, несмотря на свободу, предоставляемую законом о горизонтальной собственности, рекомендуется тщательно документировать все работы и убедиться, что они соответствуют не только положениям закона о горизонтальной собственности, но и техническим нормам и муниципальным строительным правилам.