Если Вы являетесь владельцем коммерческой недвижимости, то вполне возможно, что в силу сложившейся ситуации Вы хотите сделать ее прибыльной. Независимо от того, хотите ли вы продать ее или сдать в аренду, для этого необходимо учесть ряд законодательных требований. Ниже мы расскажем о них.
Требования к продаже недвижимости или помещения
Законодательство
Для того чтобы иметь возможность продать недвижимость или помещение, необходимо быть собственником и согласовать свои действия с другими совладельцами, если их несколько. Недействительно быть узуфруктуарием, но вы должны иметь право собственности. Кроме того, помещение или дом должны быть зарегистрированы в земельном кадастре, чтобы облегчить их продажу третьим лицам.
Техника
Необходимо различать продажу пустого помещения, передачу коммерческого помещения с активной или текущей деятельностью и продажу помещения, сдаваемого в аренду.
- Пустующее помещение: вы должны быть собственником и своевременно уплачивать налоги.
- Арендованные помещения: соблюдайте условия договора аренды.
- Передача бизнеса и собственности: если, помимо собственности, вы являетесь владельцем лицензии на деятельность в помещении и она активна, необходимо обратиться в соответствующий административный орган, чтобы выяснить, какие процедуры требуются для передачи деятельности.
- Обязательные сертификаты.
Налоги
Вы должны быть в курсе уплаты налогов. Необходимо запросить подтверждение уплаты IBI и, если продажа осуществляется в текущем году, подробно указать пропорциональную часть, приходящуюся на каждую сторону. В противном случае с покупателем должно быть достигнуто соглашение об оплате, которое должно быть зафиксировано в свидетельстве о праве собственности.
Ипотечная недвижимость
Вы можете столкнуться с тем, что покупатель захочет взять на себя ипотеку, действующую у Вас, ликвидировать ее или заключить новый договор с другим лицом. В каждом из этих случаев требуется различная документация и согласие банка, в котором находится ипотечная гарантия. Можно также продать недвижимость и погасить ипотечный кредит частью цены, уплаченной покупателем. Важно проконсультироваться с юристом по поводу этих шагов, чтобы избежать ошибок, которые могут стоить вам денег.
Арендованные объекты недвижимости или помещения
Арендодатель обязан выполнять условия действующего договора аренды, соблюдая его срок, если стороны не договорились об ином. Для продажи недвижимости необходимо соглашение с арендатором. В случае возникновения разногласий:
- Необходимо проверить, не предусмотрено ли в договоре преимущественное право приобретения, соответствующее положениям ст. 25 Закона о городской аренде (LAU)(ссылка). Это право дает арендатору право выкупить объект недвижимости или помещение раньше любого другого лица, поскольку он уже пользуется им.
- Если вы прямо отказались от права преимущественной покупки, вы должны сообщить покупателю, что помещение сдается в аренду и что он должен получить суброгацию по договору. Важно знать стаж арендатора, поскольку на момент подписания договора к нему будет применяться LAU. Кроме того, в силу своего стажа он может иметь определенные права.
Требования к аренде недвижимости или помещений
Юридические условия
Вы должны предъявить право владения, но не обязательно быть собственником. Например, вы можете быть узуфруктуарием. В случае нескольких собственников необходимо иметь соглашение о распоряжении имуществом.
Технические условия
Вам необходимо иметь действующий сертификат энергоэффективности и подзаконные акты, чтобы знать, существуют ли какие-либо ограничения на использование помещения или запрет на деятельность.
Налоги
В данном случае вы сможете переложить уплату налога на недвижимость на арендатора, если это прямо оговорено в договоре и указаны размер и периодичность. То же самое относится к товариществу собственников, а также к налогам, сборам за вывоз мусора и т.д., взимаемым с объекта недвижимости.
Ипотечная недвижимость
Для аренды не требуется разрешение банка. Это один из способов, с помощью которого каждый владелец может пользоваться своей собственностью, и, вопреки распространенному мифу, ваш дом "не принадлежит банку, потому что он заложен". Мы в Audacia Abogados хотим обеспечить вам спокойствие, необходимое в вопросах недвижимости, и гарантировать вам безопасность на каждом шагу. Позвоните нам и развейте свои сомнения.
Позвонить
