Как снять комнату и не погибнуть при этом?

В настоящее время аренда жилья по комнатам является наиболее популярной как среди владельцев, так и среди арендаторов, поскольку она обеспечивает гибкость и является более экономичной, чем аренда всего жилья.

Если вы являетесь владельцем недвижимости и думаете о ее сдаче в аренду, сегодня мы расскажем вам о деталях, которые необходимо учитывать, чтобы все прошло гладко.

Как работает аренда по комнатам

Аренда по комнатам заключается в сдаче недвижимости в аренду нескольким арендаторам, предоставляя им комнаты, а также доступ к общим зонам, таким как кухня, гостиная и т. д.

Это форма аренды, которая дает владельцу большую гибкость, поскольку она регулируется не Законом об аренде городского жилья, а Гражданским кодексом в статьях 1554 и следующих. Эта деталь означает, что договоры аренды комнат не должны соблюдать определенные положения, которые действуют в случае аренды всего жилья. Следует отметить, что если целью аренды комнаты является постоянное проживание, то Закон об аренде городского жилья может быть применен.

Например, договоры аренды комнат, как правило, не имеют минимального срока действия, который стороны свободно согласовывают в договоре, за исключением случаев, когда они предназначены для постоянного проживания. Также нет ограничений в других разделах, таких как, например, сумма или наличие залога.

Кроме того, сдача комнат в аренду является большим преимуществом, когда недвижимость расположена в престижном жилом районе. Дело в том, что ограничения на цену аренды до сих пор не распространялись на договоры аренды комнат. Мы говорим «до сих пор», потому что с июля 2025 года вступление в силу нового закона о жилье изменило эту ситуацию.

Какие обязанности имеет владелец?

Хотя закон оставляет больше свободы для арендодателя и арендатора при переговорах об условиях договора аренды комнаты, это не освобождает их от обязанностей. Ниже мы объясняем обязанности арендодателя:

- Сдавать комнату в адекватном состоянии, то есть комната должна соответствовать минимальным требованиям пригодности для проживания (освещение, вентиляция, теплоизоляция и т. д.).

- Не иметь права доступа в комнату арендатора без разрешения: арендодатель обязан уважать личную жизнь и частную собственность арендатора и по этой причине не может без разрешения входить в арендуемую комнату. Он может иметь доступ к общим помещениям, а также регулировать доступ арендаторов к ним.

- Внести залог в соответствующий орган своей автономной общины.

- Соблюдать предельные цены, когда это обязательно: владельцы, сдающие в аренду более одной комнаты в зоне повышенного спроса или комнаты, предназначенные для постоянного проживания, должны соблюдать предельные цены, установленные муниципалитетами.

- Регистрация договора в Едином цифровом окне: с вступлением в силу нового закона о жилье договор должен быть зарегистрирован на единой цифровой платформе для контроля со стороны властей.

- Декларирование доходов от аренды в Налоговом агентстве.

Каковы обязанности арендатора?

Ниже приведены обязанности арендатора:

- Своевременная оплата аренды.

- Оплачивать коммунальные услуги, если это было согласовано.

- Бережно относиться к комнате и находящемуся в ней имуществу.

- Соблюдать правила совместного проживания, особенно в местах общего пользования.

Риски аренды комнат

Хотя аренда комнат имеет очевидные преимущества, она также сопряжена с рядом рисков, которые необходимо учитывать:

- Высокая текучесть арендаторов: если вы сдаете комнаты, вам придется искать больше арендаторов для вашего дома, составлять несколько договоров аренды... И каждый раз, когда арендатор покидает жилье, вам придется искать нового. Кроме того, поскольку в одном доме проживает больше людей, риск неплатежей выше, хотя вы также можете снизить его за счет взносов других арендаторов.

- Уход за общими помещениями: поскольку вы сдаете дом по комнатам, уход за общими помещениями, такими как кухня, гостиная или ванные комнаты, может быть поставлен под сомнение. Важно установить правила совместного проживания и разъяснить ответственность в случае поломок или повреждений.

- Конфликты и проблемы сосуществования: сдавать недвижимость по комнатам может быть сложно, так как вы будете размещать в одном доме людей, которые могут сильно отличаться друг от друга. В случае возникновения конфликта вам придется постоянно выступать в роли арбитра, что сопряжено с эмоциональным износом и потерей времени.

Как правильно составить договор аренды по комнатам

Чтобы избежать конфликтов и судебных проблем, лучше всего все четко прописать в письменном договоре. Учитывая свободу, предоставляемую сторонам, лучше всего составить договор, в котором будут указаны следующие пункты:

- Идентификация обеих сторон: как арендодателя, так и арендатора, а также их документы, удостоверяющие личность.

- Описание арендуемого имущества: размеры комнаты, перечень мебели и ее состояние, описание общих зон и т. д.

- Правила совместного проживания: установление правил гигиены и поведения, определение обязанностей по уборке и уходу за общими зонами.

- Срок действия договора: в договоре должен быть указан срок аренды. Имейте в виду, что договоры аренды комнат, за исключением тех, которые предназначены для постоянного проживания, не имеют минимального срока действия и определяются по желанию сторон.

- Сумма аренды: очень важно указать способ оплаты и сумму, которая будет уплачена в качестве арендной платы, а также способ оплаты (наличными, банковским переводом и т. д.).

- Залог: укажите ежемесячные платежи в качестве залога и условия его возврата.

Если вы хотите заключить договор аренды комнат с гарантией, но не знаете, с чего начать, свяжитесь с нами.