¿Cómo comprar la mitad de la casa a tu marido o mujer?

Si te estás considerando comprar la mitad de tu casa a tu pareja seguramente es porque estas inmerso en un proceso de divorcio.

Normalmente esta materia es la primera que se trata cuando te divorcias: ¿Quién se queda la casa? Es una decisión complicada, por lo que es fundamental que tengas en cuenta ciertos factores.

Aspectos importantes a la hora de comprar la casa a tu pareja

Vuestro régimen económico

Si estas casado en sociedad de gananciales sabrás que el 50% de tu vivienda le corresponde a tu cónyuge por lo que para tener la plena propiedad de la vivienda tendrás que comprarle su parte. Para los que se han casado en régimen de separación de bienes, que normalmente es el que se estipula en capitulaciones, la propiedad de la vivienda no tiene que por qué estar divida en pro indiviso ordinario, es decir, en partes iguales; sino que tal vez tú puedes ser propietario de un 70% de la casa y tu cónyuge un 30% por lo que la proporción a conseguir es menor.

¿Cuál es el valor del inmueble?

Lo mejor sería que ambos cónyuges os pusierais de acuerdo respecto al valor de la vivienda, teniendo en cuenta los precios de mercado actualmente en su zona. Una forma de verificarlo es consultando a inmobiliarias, las cuales pueden informarte a cuánto se están vendiendo viviendas semejantes a la suya o ir a plataformas inmobiliarias y entre los dos hacer una aproximación. En caso de desacuerdo, lo más apropiado sería contratar a un tasador para que de manera neutral emita una valoración del mismo.

¿Qué sucede si hay una hipoteca sobre la vivienda?

Si la vivienda tiene vigente una hipoteca a nombre de ambos, lo lógico es que si tú te vas a quedar con la totalidad del inmueble tu cónyuge no quiera aparecer como deudor hipotecario. En este caso tenéis que ir a vuestro banco y pedir una novación del préstamo hipotecario. Este proceso implica una serie de gastos y también cambiar algunos detalles del préstamo. Para el caso de un cambio de titularidad, normalmente los bancos pueden verse reticentes a efectuar dicha novación por temas de seguridad o, en caso de permitirlas, ante la perspectiva de un único pagador acostumbran pedir la constitución de un aval.

Mejores formas de comprar la propiedad a tu marido o mujer

Hay varias formas por las cuales puedes comprar una vivienda, pero ¿Cuál es la más conveniente? A continuación, voy a informarle sobre los dos mecanismos más empleados en la práctica:

A través de una donación

Esta puede ser la primera forma de apropiación de la vivienda que se te ocurra, pero, es la menos recomendable por su elevado coste. Debes considerar que actualmente, en determinadas Comunidades Autónomas, sólo las donaciones que se hacen entre padres e hijos están bonificadas con un 99%, pero entre cónyuges no existe esa bonificación. Por lo tanto, tu como donatario y adquiriente tendrás que hacer frente tanto al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) como al Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

A través de una compraventa

Lo más habitual es que en estos supuestos compres la parte correspondiente a tu cónyuge mediante la celebración de un contrato de compraventa de vivienda ante Notario. En esa escritura se reflejará tu nombre, la porción que compras y el precio por el cual lo adquieres e irá acompañada de una serie de gastos que debes pagar:

-       Impuestos: La compraventa está sujeta al IVA o ITP, dependiendo si la vivienda es o no de segunda mano, y el de AJD al realizarse ante Notario. Podrías no pagar este último en caso de hacerla en documento privado, es decir, ante abogado únicamente, pero no es la opción más recomendable por los siguientes motivos: no puede acceder al Registro de Propiedad, lo cual implica que frente a terceras personas tu eres el único propietario y esto puede ocasionarte diferentes problemas y porque no cuenta con la seguridad y asistencia que te aporta un fedatario público como es el Notario.

-       Gastos de Notaria: varían en base al precio de la vivienda y los honorarios del Notario, aunque normalmente suelen ser parecidos en todos lados.

-       Gastos de Registro: Tal y como te hemos expuesto anteriormente, la particularidad de hacer la compraventa ante Notario es el acceso al Registro de Propiedad para practicar la inscripción de la adquisición del inmueble y que figures como único titular del mismo. Este gasto se calculará en base al valor de la vivienda y los honorarios del Registrador.

-       Tasación: En caso de tener que ir a un profesional para tasar el inmueble, habrá que hacer frente a este gasto.

-       Cancelación de la hipoteca: En caso de que la entidad bancaria hubiese permitido hacer la novación del préstamo se establecerá en la escritura de compraventa que, del importe entregado por la adquisición de la vivienda, una parte del mismo va destinado a la cancelación de la parte de la hipoteca que corresponde a su cónyuge.

Aparte de hacer todos los trámites descritos tendrás que obtener una serie de documentos que debes adjuntar junto a la escritura de compraventa. Si deseas conocerlos, no dudes en consultarnos.