¿Cómo hacer una compraventa?

La compraventa es un acuerdo que se produce entre un vendedor y un comprador, mediante el cual el vendedor se compromete a entregar un objeto al comprador a cambio de una cuantía determinada, de forma que ambas partes salgan ganando. Esta actividad puede hacerse entre personas, entre empresas o entre personas y empresas. Destacar, además, que la cuantía puede pagarse en una sola vez o en varias cuotas, dependiendo del acuerdo al que hayan llegado.

En un contrato de compraventa tienen que participar tanto el comprador como el vendedor, las dos partes tienen beneficios económicos y tienen que estar de acuerdo con las condiciones del contrato.

Los elementos que tiene que tener un contrato de compraventa son:

●     El objeto que se da al comprador.

●     El precio por el que se vende este objeto.

●     Las condiciones por las que se proporciona este objeto: precio, forma de pago (de una sola vez o a plazos), fecha en el que se hará el intercambio, etc.

●     Asegurar elementos de validez del objeto. Por ejemplo, si se proporciona una casa, se deberá dar el título de propiedad. 

Tipos de contrato de compraventa.

-       Contrato de arras.

Establece por escrito la garantía de la compraventa, así como las consecuencias en caso de su incumplimiento. Existen tres tipos:

●     Arras penitenciales. En el contrato figura el precio del objeto, la cantidad que se tiene que entregar de forma anticipada, la cantidad que queda aplazada y la manera de abonar la cantidad. Las partes pueden decidir no realizar la operación antes de firmar el acuerdo, pero conlleva desventajas: si es el comprador el que decide echarse atrás perderá la cantidad abonada en un primer momento, mientras que si es el vendedor el que se echa atrás tendrá que abonarle al comprador el doble de la cantidad recibida.

●     Arras confirmatorias. Si una de las partes incumple el contrato la otra puede obligar a que lo cumpla a la fuerza.

●     Arras penales. El comprador se compromete con el vendedor a comprar un bien determinado y el vendedor reserva dicho bien durante el tiempo que dure el contrato. Si alguna de las partes incumple el acuerdo alcanzado, deberá pagar la cuantía acordada a la parte perjudicada, además de poder obligarle a cumplir con el acuerdo alcanzado.

-       Contrato privado de compraventa.

En él se pacta la compraventa del bien, de forma que obliga al vendedor a otorgar el mismo al comprador y a este a entregar la cuantía acordada. Las partes están obligadas a cumplir las condiciones del contrato, aunque este no se haya formalizado. Debe incluir los siguientes datos:

●     Identificación de cada una de las partes.

●     Identificación del bien intercambiado.

●     Obligaciones económicas del bien.

●     Precio de la compraventa.

●     Quién paga.

●     Entrega de elementos necesarios para el disfrute del bien y plazo para la escritura.

●     Fecha y firma de las partes ante notario. 

-       Promesa de compraventa.

El contrato asegura el futuro contrato de compraventa de un bien determinado. Da derecho a las partes a exigir su cumplimiento.

-       Opción de compra.

Este tipo de contrato permite adquirir un bien determinado en una fecha y a un precio determinado, en caso de que el mismo no se pueda adquirir en la actualidad.

-       Adquisición a non domino.

Es una adquisición hecha de una persona que no es dueño de un bien determinado. En este tipo de adquisiciones encontramos tres actores: la persona que es dueña del bien pero que no tiene la condición de propietario; el transmitente, que no tiene derecho sobre el bien proporcionado, pero es considerado poseedor no dueño; y una tercera persona que quiere adquirir dicho bien.

Mediante las adquisiciones non domino se pueden conseguir bienes muebles e inmuebles. En ambos casos se requiere de buena fe y título oneroso por parte del adquirente, además de que las personas que proporcionan el bien tienen que estar inscritos en un Registro para poder transmitirlo. Los bienes muebles son aquellos que pueden ser trasladados de lugar, como un coche, y los bienes inmuebles son aquellos que no pueden moverse del lugar, como puede ser una casa, una piscina, un patio, etc.

¿Es necesario contratar a un abogado para la compraventa?

Para realizar una compraventa de un bien no es necesario contratar un abogado, pero sí recomendable. Esto se debe a que la compraventa implica varios aspectos legales y financieros que pueden confundir a la persona que quiera implicarse en ello, de lo cual puede encargarse un abogado en caso de que la persona interesada no tenga experiencia en el sector.

El abogado puede realizar las siguientes funciones en el proceso de compraventa:

●     Revisión de contratos. El abogado puede revisar detalladamente el contrato de compraventa que se pretende realizar con la finalidad de asegurar a la persona interesada unos términos justos y acorde a sus intereses.

●     Búsqueda de antecedentes. El abogado puede realizar una búsqueda acerca del historial del bien que se pretende comprar, de forma que se puedan evitar posibles fraudes.

●     Resolución de conflictos. El abogado puede actuar en nombre de la persona interesada en caso de que surjan problemas con el vendedor, con la finalidad de proteger los intereses de la persona interesada y sus derechos. Del mismo modo, puede asegurar una resolución de conflictos beneficiosa para la persona interesada.

●     Trámites legales. El abogado puede realizar los trámites legales necesarios para la adquisición del bien.

●     Detectar fraude o engaño. El abogado es un profesional cualificado para detectar situaciones de fraude o engaño, por lo que, en caso de detectarse, este puede actuar como representante de la persona interesada en el proceso judicial y así reclamar la nulidad de la compraventa.

La compraventa es un proceso bastante complejo, en el que si se realiza sin la contratación de un abogado pueden ocurrir muchas cosas nada beneficiosas para la persona interesada. Así, el abogado, en el proceso, evitará:

●     Que hayan cláusulas o partes poco claras en el contrato.

●     Que la persona interesada firme un contrato que no le resulte beneficioso.

●     Que la persona interesada evite ciertos pagos debido al incumplimiento del contrato por la otra parte.

●     Que la persona interesada se quede con dudas sobre algún elemento del procedimiento, de forma que el abogado podrá resolver cualquier duda que tenga respecto al proceso y al contrato de la compraventa.

●     Que el bien no esté libre de cargas y, por tanto, no se puedan hacer modificaciones al respecto y tenga que pagar más de lo previsto en el contrato.

●     Que no se concrete la compraventa, pues el abogado destacará las consecuencias del incumplimiento del contrato.

●     Que surja cualquier conflicto durante el proceso.

●     Que no se protejan los intereses de la persona interesada en la compraventa.

Algunos ejemplos en los que la persona puede verse afectada por un contrato de compraventa, sin la ayuda de un abogado, son los siguientes:

-       Una vivienda afectada por una derrama extraordinaria devengada por obras de pavimento y acera e instalación de alumbrado, aprobadas con anterioridad a la firma del contrato de compraventa.

-       Fugas de agua en una vivienda, de forma que provocan humedades en la misma, debido a que las tuberías no estaban a la vista del interesado y solo pudieron detectarse después de tomar posesión de la misma.

-       Un coche de segunda mano que tuvo una avería grave, lo que generó desperfectos en el mismo, pero que el comprador pensaba que estaba en mejor estado y solo pudo detectarlo tras la adquisición del bien.

-       Una vivienda en la que las vigas se habían construido con cemento aluminoso.

-       Una parcela ilegal de cuya ilegalidad no es consciente la persona interesada.

-       Una vivienda en situación de embargo judicial cuya situación es desconocida por la persona interesada hasta su adquisición.

-       Una vivienda que conlleve una deuda, la cual es desconocida por la persona interesada hasta su adquisición.

Si tienes una compraventa y deseas no perder tu tranquilidad durante todo el proceso, contáctanos.