¿Cómo reformar tu casa sin tener problemas con la comunidad de Propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal especifica que reformas pueden realizar los propietarios sin informar a la comunidad de propietarios y cuáles no.

Los artículos 7, 10 y 17 de la ley crea reglas claras: determina qué obras pueden realizar los propietarios de forma independiente con el objetivo de preservar su libertad de elección sin comprometer los derechos ni el bienestar de la comunidad. Los requisitos son diferentes según el caso, por ejemplo, no es lo mismo si se trata de obras de mantenimiento y conservación, que en caso de adaptación de la finca a personas con diversidad funcional o algún tipo de discapacidad física. Cabe destacar que es importante que las obras no alteren la apariencia externa de la fachada y la estructura del edificio, rasgos que normalmente vienen definidos en los estatutos de la comunidad.

Pero y ¿Qué son los Estatutos de la Comunidad de Propietarios?

Es una especie de Constitución, siendo las reglas básicas que rigen la convivencia y las normas internas del vecindario. En las mismas se sientan las bases de las conductas que son permitidas y aquellas que no son discutibles incluso en una reunión de vecinos.

Según la ley, los propietarios tienen total libertad para hacer obras dentro de sus viviendas o locales comerciales siempre que no provoquen desperfectos a las partes comunes del edificio ni alteren su estructura ni el funcionamiento de las instalaciones comunes.

La ley lo que pretende es conciliar los derechos de diseño individuales de cada propietario con la protección de los intereses comunes. El factor concluyente es la distinción entre las obras que necesitan aprobación y las que pueden desarrollarse de forma independiente. Esto evita que las modificaciones estructurales perjudiquen la seguridad, la funcionalidad o la convivencia.

La ley expone de manera clara qué actividades no necesitan permiso ni notificación, es decir, todos los trabajos vinculados exclusivamente con el ámbito privado y no tengan incidencia sobre elementos comunales pueden realizarse libremente.

Estas incluyen renovaciones interiores habituales como:

-       Cambios en la distribución de las habitaciones,

-       Renovación de superficies,

-       Sustitución de grifería de cocina o baño,

-       Trabajos de pintura o decoración

A continuación, señalamos los más destacable de la ley:

“Los propietarios podrán realizar obras en sus unidades de condominio sin obtener autorización previa de la comunidad de propietarios, siempre que estas obras no afecten a los elementos comunes del edificio ni alteren su estructura ni el normal funcionamiento de los servicios generales.”

Esta disposición se considera una de las garantías más importantes de la Ley de Condominios, ya que permite a los propietarios personalizar sus apartamentos, sin papeleo innecesaria.

Sin embargo, la ley destaca restricciones claras para evitar el uso indebido o los daños al edificio.

En caso de afectación de elementos comunes, como estructuras portantes, instalaciones centrales o servicios generales, es obligatoria la aprobación previa de la comunidad de propietarios. Estas zonas pertenecen a todos los propietarios, por lo que las intervenciones solo pueden decidirse conjuntamente.

Un aspecto a destacar de la ley de propiedad horizontal es la distinción entre obras mayores y menores:

no se necesita aprobación para las obras menores, pero el propietario tiene que informar a la comunidad sobre las obras previstas. Esta notificación solo tiene fines de transparencia, no de aprobación.

De esta forma, la ley consigue un equilibrio entre la libertad de acción y la protección de la comunidad: la obligación de notificación pretende facilitar la convivencia y evitar conflictos, pues los vecinos son informados sin derecho a veto –siempre que la obra cumpla con los requisitos legales.

A pesar de estas normas claras, en la práctica suelen surgir polémicas sobre si ciertas medidas afectan a los elementos comunes. En tales casos, los propietarios pueden dirigirse primero al presidente o al administrador de la comunidad. Si el conflicto continuas, un tribunal decidirá en última instancia si la obra es compatible con la ley o no.

En caso de duda, lo mejor es consultar con un abogado que trate esta área del derecho e informar previamente a la comunidad para evitar posibles sanciones u obligaciones de desmantelamiento.

Asimismo, las modificaciones estructurales no autorizadas pueden ocasionar problemas al vender una propiedad posteriormente, ya que dichas desviaciones deben indicarse en el contrato de compraventa. Esto puede disminuir el precio de venta o dificultar la venta.

Por lo tanto, a pesar de las libertades que otorga la ley de Propiedad Horizontal, es aconsejable documentar cuidadosamente todos los trabajos y asegurarse de que cumplan no solo con las disposiciones de la Ley de propiedad horizontal, sino también con las normas técnicas y los reglamentos de construcción municipales.