Si eres propietario de un local es posible que queras sacarle rentabilidad a este inmueble debido a la situación actual. Tanto si deseas venderlo como alquilarlo, tienes que tener en cuenta varios requisitos legales para poder hacerlo. Te las exponemos a continuación.
Requisitos para vender una vivienda o local
Legales
Para poder vender una vivienda o local tienes que ser su propietario, teniendo que estar de acuerdo con los demás copropietarios en caso de haber más de uno. No es válido ser usufructuario, sino que tienes que tener también la nuda propiedad. El local o la vivienda además tienen que estar inscritos en el Registro de la propiedad para facilitar los trámites de su venta a un tercero.
Técnicos
Hay que distinguir entre la venta de la nuda propiedad, el traspaso de un local de negocio con una actividad en activo o en curso y cuando dispones de un local alquilado.
- Local de negocio vacío: ser propietario y estar al día con el de pago de los impuestos.
- Local de negocio alquilado: cumplir las condiciones del contrato de arrendamiento (lo veremos más adelante en el artículo).
- Traspaso de negocio y propiedad: cuando aparte de la propiedad eres el titular de una licencia de actividad del local y está en activo, tienes que contactar con el órgano de la administración correspondiente para conocer que trámites se necesitan para poder hacer el traspaso de la actividad.
- Certificados obligatorios.
Impuestos
Tienes que estar al corriente del pago de los impuestos. Se deberá pedir el comprobante del pago del IBI y, en caso de hacerse la compraventa en el año en curso, detallar la parte proporcional que corresponder a cada parte. En caso de no estarlo hay que llegar a un acuerdo de pago con el comprador y debe dejarse constancia en la escritura.
Inmuebles hipotecados
Puedes encontrarte con que el comprador quiera subrogarse en la hipoteca que tienes vigente, que quiera liquidarla o que desee contratar una nueva con otra entidad. Cada uno de estos supuestos requiere de diferente documentación y del consentimiento del banco que tiene la garantía hipotecaria. También es posible vender la propiedad y liquidar la hipoteca con parte del precio que nos abona el comprador. Es importante que consultes con un abogado acerca de estos pasos para evitar cometer errores que te puedas costar dinero.
Viviendas o locales alquilados
El arrendador tiene que cumplir el contrato de alquiler en vigor, respetando su duración salvo pacto en contrario de las partes. Para vender el inmueble se necesita un acuerdo con el arrendatario. En caso de desacuerdo:
- Hay que revisar si en el contrato hay derechos de adquisición preferente, cumpliendo con lo establecido en el Art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)(link). Este derecho otorga al inquilino que pueda comprar la vivienda o local, antes que cualquier persona ajena, puesto que ya viene disfrutando del mismo.
- En caso de haber renunciado de forma expresa a los derechos de tanteo y retracto, tienes que informar al comprador que el local está alquilado y que debe subrogarse en el contrato. Es importante conocer la antigüedad del inquilino puesto que la LAU que se le aplica será la del momento de la firma del contrato. Además, por antigüedad pueden tener algunos derechos.
Requisitos para alquilar una vivienda o local
Condiciones legales
Debes enseñar el título de poseedor, pero no es necesario ser propietario. Por ejemplo, se puede ser usufructuario. En el supuesto de ser múltiples propietarios debéis tener acuerdo de disposición del inmueble.
Condiciones técnicas
Necesitas tener en vigor el certificado de eficiencia energética y los estatutos para saber si hay alguna limitación de uso del local o alguna prohibición de actividad.
Impuestos
En este caso podrás trasladar el pago del impuesto de bienes inmuebles al arrendatario en caso de que lo acordéis de forma expresa en el contrato y se especifique el importe y periodicidad. Lo mismo sucede con la comunidad de propietarios e impuestos y tasa de basuras, etc. que graven el inmueble.
Inmuebles hipotecados
No se necesita autorización del banco para alquilar. Es una de las formas que tiene todo propietario de disfrutar de su vivienda y contrariamente a lo que se piensa como mito urbano tu casa ¨no es del banco por tener hipoteca¨. Desde Audacia Abogados queremos darte la tranquilidad que necesitas en asuntos de inmuebles y asegurarte en cada paso. Llámanos y despeja tus dudas.
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