Defectos en la construcción de viviendas nuevas

Los defectos de la construcción pueden ser de distintos tipos y es en base a ellos que se sabe qué norma legal se les aplica en concreto.

La ley que se ocupa de delimitar este tipo de problemas es la LOE, ley de la Ordenación de la Edificación. Se trata por tanto de obras de nueva planta, obras de ampliación, reforma o rehabilitación que supongan un cambio en la en el edificio.

Sin embargo, la mayoría de casos que nos llegan al despacho, son los que tienen como origen defectos de construcción en edificios de obra nueva.

¿Qué se entiende por vicio o defecto de construcción en viviendas?

Un vicio de la construcción en viviendas se refiere a cualquier irregularidad que provoque daños materiales en un edificio o en alguna de sus partes.

Es importante destacar que no todos los defectos son idénticos; algunos son más significativos que otros, y la gravedad de estos problemas también influye en las garantías disponibles. El grado de compromiso de la estabilidad del inmueble y la seguridad de sus ocupantes determinará la extensión del periodo de cobertura previsto.

Si te enfrentas a problemas de este tipo en tu propiedad, un abogado especializado puede orientarte sobre tus derechos y las medidas legales adecuadas para proteger tus intereses.

Existen varios tipos de defectos de construcción en viviendas, que pueden clasificarse en tres categorías fundamentales

Defectos de Remate, Terminación o Acabado:

Estos son vicios o defectos constructivos relacionados con la ejecución de elementos de terminación o acabado en las obras. Influyen en la apariencia y presentación de la vivienda.

Defectos de Habitabilidad, Funcionalidad o Seguridad (Ruina Funcional):

Estos defectos afectan a la seguridad, funcionalidad y habitabilidad del edificio, incluyendo elementos constructivos e instalaciones. Estos vicios incumplen requisitos esenciales, como habitabilidad, insonorización, eficiencia energética, aislamiento térmico, seguridad contra incendios, impermeabilización, higiene, salud y protección del medio ambiente. Ejemplos comunes son las humedades, filtraciones de agua desde el exterior y otros problemas que afectan la calidad de vida de los ocupantes.

Defectos Estructurales (Ruina Física):

Estos defectos comprometen directamente la resistencia y estabilidad del edificio. Pueden afectar elementos como la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y otros componentes estructurales. Estos problemas pueden surgir debido a deficiencias en la compactación del terreno, cálculos estructurales deficientes o errores en la construcción que resultan en hundimientos, grietas, fisuras y otros daños que ponen en peligro la integridad del edificio.

Es esencial identificar y abordar los defectos de construcción de manera adecuada y oportuna para garantizar la calidad y la seguridad de la vivienda. En casos de problemas legales relacionados con estos defectos, un abogado especializado en derecho de la construcción puede ofrecer asesoramiento y representación para proteger sus derechos como propietario.

Plazos para reclamar vicios en la construcción

Es fundamental comprender los plazos dentro de los cuales es posible presentar reclamaciones legales en casos de defectos de construcción en viviendas, ya que el no cumplir con estos plazos podría limitar las opciones legales disponibles. A continuación, se detallan los límites de tiempo para la presentación de reclamaciones, teniendo en mente que es vital buscar asesoramiento legal en cada situación específica:

Defectos de Ejecución (1 año): Estos defectos se refieren a problemas de mera ejecución, como azulejos rotos, puertas mal instaladas o ventanas que no cierran adecuadamente. El plazo para reclamar es de un año a partir de la recepción de la obra por parte del promotor.

Defectos de Habitabilidad, Funcionalidad o Seguridad (3 años): Esta categoría abarca problemas que afectan la habitabilidad, funcionalidad y seguridad del edificio, como filtraciones de agua, falta de insonorización, problemas eléctricos o de fontanería. Tienes tres años desde la recepción de la obra por parte del promotor para presentar reclamaciones.

Defectos Estructurales (10 años): Los defectos estructurales, los más graves que afectan la cimentación o la estructura del edificio, tienen un plazo de reclamación de hasta diez años a partir de la recepción de la obra por parte del promotor.

Es importante recordar que estos plazos comienzan a contar desde la fecha de recepción de la obra por parte del promotor y no desde la fecha de compra de la vivienda o la constitución de la comunidad. La prescripción de estos plazos puede limitar la capacidad de presentar reclamaciones legales, por lo que es esencial buscar asesoramiento legal de manera oportuna. Nuestro equipo de abogados especializados está aquí para brindarte la orientación necesaria en tu situación específica.

¿Qué hacer si se detectan vicios en la construcción?

Cuando se identifican defectos en la construcción de una vivienda, es esencial seguir un proceso adecuado para proteger sus derechos legales. A continuación, se describen los pasos recomendados a seguir, con el objetivo de evitar que prescriba la posibilidad de presentar una reclamación:

1. Solicitar Asesoramiento Legal: Lo primero que debe hacer es buscar asesoramiento legal. Esto es fundamental para entender sus derechos y asegurarse de que no se pierda la oportunidad de presentar una reclamación debido a la prescripción de plazos.
2. Enviar un Burofax: En muchos casos, se recomienda enviar un burofax a los agentes involucrados en el proceso de construcción. Este paso tiene como objetivo interrumpir la prescripción y notificar oficialmente los problemas. A menudo, no se recibe respuesta a estas comunicaciones.
3. Obtener un Informe Pericial: Para respaldar su caso, es importante encargar un informe pericial. Un arquitecto técnico o superior visitará la propiedad para evaluar los daños in situ. Este informe contendrá detalles sobre los defectos, su naturaleza (si son de acabado, funcionales o estructurales), cómo deben repararse y un presupuesto para las obras necesarias.
4. Valoración de las Obras: El presupuesto proporcionado en el informe pericial incluirá una valoración de las obras necesarias para restablecer la vivienda a sus condiciones adecuadas.
5. Base para la Reclamación Judicial: El informe pericial servirá como base fundamental para presentar una reclamación judicial. Contendrá los puntos específicos que deben reclamarse y su cuantía. Las conclusiones del informe determinarán las pretensiones que se podrán solicitar en el proceso legal.
6. Interponer la Demanda: Al presentar una demanda, es importante incluir obligatoriamente a los agentes que participaron en el proceso de construcción, tal como lo establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Este proceso legal puede ser complejo, y contar con el apoyo de un abogado especializado en casos de defectos de construcción es esencial para proteger sus intereses y buscar una resolución adecuada. Nuestro equipo legal está aquí para brindarle la representación y asesoramiento necesario en su situación. 

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