La ejecución hipotecaria es un procedimiento legal que tiene lugar cuando un prestatario deja de pagar la hipoteca. Cuando se coge un préstamo hipotecario, el inmueble adquirido constituye la garantía de pago, lo que implica que, en caso de impago, el prestamista puede poner en marcha este procedimiento, lo que supone el posible embargo de la vivienda.
Antes de empezar el procedimiento, es necesario que el banco realice un aviso al deudor de las cantidades debidas con, al menos, un mes de antelación al comienzo del procedimiento de ejecución hipotecaria (la idea de esto es de garantizar la posibilidad de que el deudor pague las cantidades debidas). Asimismo, la entidad bancaria debe comprobar la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado ya que únicamente se encuentra facultada a resolver el contrato y solicitar la devolución completa del préstamo en caso de que se cumplan con los requisitos para ello:
- El incumplimiento tiene lugar en la primera mitad del préstamo hipotecario y supone el 3% del crédito inicial o 12 cuotas.
- El incumplimiento se da en la segunda mitad del préstamo hipotecario y supone el 7% del crédito inicial o 15 cuotas.
Cuando ha tenido lugar el incumplimiento y se llega a los mínimos impuestos por la cláusula de vencimiento anticipado, el banco puede proceder a formalizar la demanda ejecutiva. La cual, una vez ha sido admitida a trámite, se notificará al deudor requiriendo al pago de las cantidades debidas más los intereses devengados.
Procedimiento judicial de ejecución hipotecaria
En aras de justificar la existencia de la hipoteca, se pide al Registro de la Propiedad un certificado de cargas, donde se especifican todas las que tiene la vivienda. Una vez que se obtenga este, se puede dictar la orden de venta de la casa, que, generalmente, se hará mediante subasta pública; esta deberá ser publicada en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, en el del Registro de la Propiedad, en el del Juzgado correspondiente y en el Boletín Oficial del Estado (BOE). En el día señalado, la propiedad objeto de la hipoteca va a ser subastada al mejor postor a través del portal virtual de subastas del BOE. El precio inicial de esta subasta se calculará en base a lo fijado en el contrato hipotecario y no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación del inmueble.
La adjudicación de la vivienda se realizará en favor de la persona que presente la oferta más alta, siempre y cuando esta oferta alcance al menos el 70% del valor de lanzamiento. En el caso de que la oferta sea inferior o si nadie realiza pujas por la propiedad, el banco tendrá la posibilidad de quedarse con la propiedad por un valor equivalente al 70% del precio de lanzamiento o por la cantidad pendiente de pago, en caso de que esta última cifra supere el 60% del valor de tasación.
Finalmente, el comprador podrá inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y el deudor deberá desalojar el inmueble. Asimismo, la entidad bancaria cobrará las cantidades debidas; si existe un exceso entre el precio pagado por el inmueble y la deuda, se adjudicará al deudor.
¿Puedo evitar llegar a la ejecución hipotecaria o paralizarla si ya se ha empezado?
Hay diversas alternativas para intentar no llegar al proceso de ejecución hipotecaria. En caso de que se trate de tu vivienda habitual, una opción es enervar la acción hipotecaria, lo cual consiste en pagar las cuotas pendientes junto con los intereses correspondientes.
Otra posibilidad es buscar un acuerdo con la entidad bancaria, lo que podría implicar la reestructuración de la deuda a cambio de un compromiso de pago. Este acuerdo podría extender el plazo de pago, lo que reduciría las cuotas mensuales, aunque podría resultar en un mayor pago de intereses a largo plazo.
Si ya se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria, es esencial comprobar si el contrato hipotecario contiene cláusulas abusivas. Este proceso debe llevarse a cabo dentro de los 10 días siguientes a la notificación de la ejecución. En caso de descubrir cláusulas abusivas, se puede emprender acciones legales contra el banco.
Una vez que se haya hecho la subasta y la adjudicación de la hipoteca, la única vía para intentar evitar el desahucio es obtener una certificación judicial o notarial que demuestre que formas parte de un grupo en situación de vulnerabilidad. Esto podría permitir vivir en la propiedad durante un período de dos años, aunque en régimen de alquiler.
En conclusión, la ejecución hipotecaria es un proceso legal complejo que afecta a muchas familias. Ante esta situación, es crucial estar bien informado y tomar las medidas adecuadas para proteger tus intereses. Si tienes cualquier pregunta y estás inmerso en un procedimiento de ejecución hipotecaria, no dudes en contactarnos.
Llama
