¿Qué es el alquiler con opción a compra?

En que consiste el contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción a compra es un contrato de arrendamiento en el cual se añade una cláusula de opción de compra en la que se especifican las características y requisitos de esa futura compraventa del inmueble.

Se trata de un arrendamiento de vivienda en el que el propietario del inmueble le otorga al arrendatario la posibilidad de decidir en el tiempo la compra del inmueble.

Es decir, este tipo de contrato da la posibilidad de adquirir un inmueble que, en un principio, solo será alquilado.

Duración del contrato

El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamiento Urbano estipula que la duración del contrato se puede fijar libremente por el comprador y el vendedor.

Puede darse la situación de que el propietario exprese con treinta días de antelación al posible comprador la voluntad de no renovar el contrato. Como ya se ha explicado, el plazo para ejecutar la opción de compra es fijado por las partes, pero no puede ser superior el plazo para optar a la compra al plazo de duración del alquiler.

¿Qué tiene que incluir la cláusula de opción a compra?

A continuación, te enumeramos los aspectos clave que debe incluir dicha cláusula:

1. Pacto de manera explícita de las partes sobre la opción de compra.
2. La descripción del inmueble que se transmitirá en la futura compraventa.
3. Precio estimado para la adquisición de la finca.
4. Que parte de las rentas pagadas durante el contrato de arrendamiento, hasta el ejercicio de la opción de compra, serán descontadas del precio final.
5. Plazo para el ejercicio de la opción que podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

Pros y contras para el dueño del alquiler con opción a compra

A continuación, te señalamos algunos de los beneficios para el arrendatario:

-       El propietario se garantiza el pago de la renta por arrendamiento durante todos los meses, porque si el inquilino no la paga, la opción de compra desaparece debido al incumplimiento del contrato.

-       Si el inquilino no ejercita la opción de compra, el propietario se quedaría con la señal entregada y no tendría que devolver ninguna de las cantidades abonadas en concepto de rentas.

Como contras tenemos:

-       Si, finalmente, el inquilino no ejercita la opción de compra, el propietario habría perdido el tiempo de duración del contrato, porque no puede vender la propiedad a un tercero mientras el derecho de opción esté vigente.

-       Durante la duración del contrato, el dueño tiene la obligación de respetar el mismo, no pudiendo alquilar, ceder o vender el inmueble a terceros.

Ventajas e inconvenientes para el arrendatario del alquiler con opción a compra

Algunas de las ventajas a destacar son:

-       La cuantía de la renta se irá acumulando a favor del inquilino según lo pactado. Así, el arrendatario estaría “ahorrando” el dinero de las rentas a la vez que está usando la misma, ya que se trata de un inmueble que podrá comprar en un plazo determinado.

-       El precio de la vivienda va bajando con el paso del tiempo ya que las cantidades que hayas pactado [y que se van a descontar en el precio de venta] ya se están pagando, de manera que si se va a pedir una hipoteca la cantidad solicitada será menor.

-       Al pedir menor cuantía de préstamo o hipoteca será más fácil que te la concedan.

-       El precio está fijado desde el principio por lo que las fluctuaciones de mercado no afectarán al mismo.

Como desventaja tienes únicamente que, si finalmente no compras la vivienda, perderás la cantidad entregada como señal en el momento de otorgamiento del contrato y todas las cantidades pagadas en forma de renta.

Ejecución del alquiler con opción a compra

Para que tenga lugar esta opción, es suficiente que, dentro del plazo pactado, como arrendatario avises al vendedor tu decisión de ejercitar la opción de compra para que se entienda consumada dicha opción.

Además, si en el contrato habéis pactado una forma de notificación concreta, debes hacerla según lo acordado, siendo los medios más habituales el burofax o el acta notarial.