¿Qué es legal y que no cuando alquilas una vivienda?

Hoy repasamos las cuestiones más importantes que tiene que tener en cuenta los inquilinos al alquilar una vivienda, si es legal pagar por visitar un piso o qué documentos bancarios (aval, movimientos, etc.) o fianza puede exigir el arrendador.

¿Es legal cobrar por hacer una visita al piso de alquiler?

En los contratos de vivienda habitual o permanente del inquilino, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del dueño. Todo ello teniendo en cuenta el artículo 20 de Ley de Arrendamientos Urbano.

En cambio, los contratos de uso distinto a vivienda habitual o aquellos que sean de temporada, funcionan según la libertad de pactos entre las partes.

¿Qué documentos puede pedir el arrendatario al inquilino de una vivienda?

Los documentos que puede solicitar el dueño a la hora de formalizar un alquiler son, por un lado, el documento de identificación del interesado como el DNI o el permiso de trabajo y/o residencia, y, por otro lado, la documentación que verifique la capacidad económica del futuro inquilino (nóminas, contrato de trabajo, etc.).

¿Cuál es el importe máximo de fianza y mensualidades que se puede exigir?

La Ley de Arrendamientos Urbanos considera la exigencia y prestación de una fianza equivalente a un mes de renta y el pago de dicha fianza tendrá que hacerse en metálico. Cuando finalice el contrato de alquiler, el importe deberá que ser devuelto al inquilino pasado un mes desde que se hayan entregado las llaves de la vivienda.

Queremos destacar que el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, permite acordar una garantía adicional a la fianza, que en ningún caso podrá exceder de dos meses de renta. 

¿Es legal que se pida al futuro inquilino un aval del padre o la madre para alquilarle un inmueble? ¿Y sus movimientos bancarios?

El propietario sí puede pedir un aval bancario o personal en garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Sin embargo, pedir los movimientos bancarios no es correcto porque, para justificar su capacidad económica, se puede hacer con otra documentación como la nómina o última declaración de la renta.

¿Cuál es la duración mínima y máxima que puede tener un contrato de alquiler?

Se debe diferenciar entre los contratos de uso distinto a vivienda habitual o de temporada que se rigen por la voluntad de las partes y los contratos de vivienda habitual o permanente que tienen una regulación obligatoria por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En el caso de los contratos de estudiantes, hay situaciones en las que firman contratos de vivienda habitual (larga duración) y otras en los que firman contratos de temporada (solo para la duración del curso universitario o académico).

En los contratos de vivienda habitual es válido un contrato de larga duración (siempre que no sea indefinido). Cuando el plazo de duración es menor a 5 años (si el dueño es persona física) o 7 años (si el dueño es persona jurídica) llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que el inquilino exprese al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de seguir en la vivienda alquilada.

De esta manera, el dueño estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los 5 años (persona física) o los 7 años (persona jurídica). No obstante, pasado este plazo de prorroga legal, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre que informe al inquilino con cuatro meses de antelación.

Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros 3 años más salvo que sea el inquilino no desee renovarlo.

Transcurridas las prórrogas de 5 y 3 años, si ninguna de las partes comunica la resolución contractual, operaría la tácita reconducción del Código Civil, es decir, se renovaría de año en año o de mes en mes dependiendo si la renta está fijada mensual o anual.

Habitación en piso compartido: contrato de alquiler de una vivienda entre varios ¿Cómo se debe formalizar?

Aunque se puede firmar contratos individuales independientes con cada arrendatario, también se puede formalizar un único contrato de arrendamiento entre todos los inquilinos y la propiedad que puede ser temporal si es por un único curso escolar o bien de vivienda habitual, si es lo que necesitan los arrendatarios.

En este sentido, no es necesario pacto expreso de solidaridad cuando del contenido del contrato se evidencia que esa es la voluntad de los contratantes. Por ejemplo, si hay unidad de renta pactada no es necesario que el contrato contemple la distribución de la vivienda de forma que su uso se presente como único e indivisible.

Se pueden establecer normas o limitaciones en lo que al uso de las zonas comunes de la vivienda se refiere cuando esta se alquila a varias personas. También puede implantar el arrendamiento de una habitación de derecho de uso de cocina o baño, por ejemplo. Una condición importante que incluir sería la relativa a las visitas recibidas, de forma que no se perjudique o limite el uso que los otros inquilinos puedan hacer de dichas zonas.

En caso de rescindir el acuerdo, ¿con cuánto tiempo se debe dar el aviso?

En contratos de vivienda habitual, el arrendatario deberá preavisar al propietario con al menos un mes de antelación, debiendo de hacerlo a partir del sexto mes de vigencia, periodo que es obligatorio para el arrendatario.

Si se marcha uno de los inquilinos, ¿el resto tiene que abonar el precio que pagaba esa persona hasta que haya un sustituto o no tienen obligación de pagarlo?

Si todos los inquilinos firmaron el contrato de arrendamiento todos ellos son responsables solidarios del pago de la renta, así como de las obligaciones legales contractuales, salvo pacto en contrario.