¿Qué son las parcelaciones?

Hoy te explicaremos qué es la parcelación, la cual consiste en separar un terreno en varios lotes, y sus diferencias con la reparcelación, un proceso legal que permite reestructurar terrenos ya divididos. Asimismo, abordaremos la segregación, que separa una parte de una finca para crear una nueva e independiente.

¿A qué se refiere el término de parcelación?

El término «parcelación» se refiere a la acción de fraccionar un terreno, finca o parcela en varias unidades independientes. Este concepto puede entenderse de diversas formas, pero generalmente implica el fraccionamiento de una finca matriz, dando lugar a dos tipos principales de actuaciones:

1. División: La finca matriz se subdivide en dos o más trozos independientes.
2. Segregación: Se separa una parte ya existente de la finca, la cual puede incorporarse a otra parcela o conformarse como una unidad independiente.

La Ley del Suelo, aclara que, ante posibles confusiones, el término «parcelación» tiene que interpretarse como la división de un terreno o, en algunos casos, la integración de un nuevo espacio en el mismo.

Para entender mejor estos conceptos, es útil distinguir entre «finca» y «parcela» según el artículo 26 de dicha ley:

-       Finca: Es una unidad de suelo que pertenece a uno o varios propietarios y puede situarse en el subsuelo o superficie. Una vez registrada, se considera una finca registral y adquiere estatus en el Registro de la Propiedad.

-       Parcela: Es una unidad de suelo con atribución de edificabilidad y un uso urbanístico independiente, ya sea en la superficie o el subsuelo.

Aunque finca y parcela pueden parecer similares en términos físicos, suelen diferenciarse en sus ámbitos de aplicación: la finca se relaciona principalmente con el derecho privado, mientras que la parcela responde a regulaciones de derecho público.

Diferencias entre parcelación y reparcelación

A continuación, definimos ambos términos para evitar confusiones:

A. Parcelación

La parcelación es el proceso de dividir o segregar parcelas, fincas o terrenos, aplicable tanto en ámbitos urbanos como rurales, y está regida por la legislación agraria, urbanística y forestal.

B. Reparcelación

Por otro lado, la reparcelación implica la agrupación de fincas que, mediante un nuevo plan de ordenamiento, se redistribuyen en parcelas o solares reorganizados. Este proceso de gestión urbanística permite la asignación proporcional de derechos a cada propietario, creando una nueva estructura de parcelas ajustada al planeamiento.

Las parcelaciones legales e ilegales

Dividir y modificar el suelo tiene un impacto urbanístico que puede ser positivo o negativo. Una parcelación legal es aquella que, cumpliendo con la legislación urbanística vigente, permite dividir y segregar parcelas en suelo urbano, tanto urbanizable como no urbanizable, siempre que disponga de la autorización correspondiente. Una vez otorgada, la normativa establece las condiciones y requisitos para que cada parcela obtenga una edificabilidad específica, según el plan urbanístico.

En cuanto a las parcelaciones rurales, estas, al no tener un fin urbanístico, tienen que cumplir con la normativa agraria. No pueden dividirse, fraccionarse ni segregarse en porciones menores a la unidad mínima de cultivo, fijada por la correspondiente comunidad autónoma.