En la Ley de Arrendamientos Urbanos, uno de los artículos que da más juego a la hora de su aplicación es el artículo 21, que describe las obligaciones de la propiedad y la parte inquilina en el momento de hacer obras de conservación y de mantenimiento.
Según este artículo, las obras de conservación y las reparaciones le corresponden al propietario, porque tiene la obligación de mantener la habitabilidad de la vivienda. Las obras de mantenimiento y sus reparaciones le corresponden al inquilino o inquilina por el uso ordinario de los elementos que forman parte de la vivienda alquilada, por el mal uso de las instalaciones o lo que el artículo especifica como pequeñas reparaciones. Con esta descripción puede haber dudas de qué es conservación y qué es mantenimiento, por lo que vamos a aclarar quién paga cada elemento.
¿Qué es lo que tiene que pagar el propietario?
Según el Tribunal Supremo, son reparaciones necesarias o de conservación las que son indispensables para mantener la vivienda en uso y las impuestas por la autoridad competente. A continuación te ponemos varios ejemplos: la renovación o sustitución de instalaciones de agua y desagüe; las instalaciones de gas y electricidad; la supresión de goteras; la reparación del tejado para evitar filtraciones; y las necesarias en puertas y ventanas para que la vivienda esté cerrada y se facilite la seguridad de las personas que están alojadas en ella.
Las reparaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda son obligatorias para el propietario siempre que la causa no sea provocada por un mal uso del inquilino, quien tendrá que demostrar que no ha sido el responsable. Asimismo, puede pasar que el daño de la vivienda sea de gran calibre lo que implica una reconstrucción, lo que conlleva la extinción del contrato de alquiler.
Por otro lado, si los daños son provocados por un elemento común de la Comunidad de Propietarios, el propietario tendrá que hacer la reclamación oportuna a la Comunidad para su reparación. En caso de que ésta no la realice, se procede a la resolución del contrato de alquiler.
¿Qué es lo que tiene que pagar el inquilino?
Como hemos expuesto arriba, el mantenimiento ordinario de la vivienda, así como las pequeñas reparaciones, le corresponden a la parte inquilina. Es decir, todo aquello que se rompa por el uso ordinario: grifos; persianas y sus cintas; cerraduras; atascos en tuberías; cisternas del inodoro; rotura de cristales y vidrios de puertas y ventanas; baño; sustitución del colchón; somier; caldera por un mal uso; agujeros en las paredes; pintura en mal estado; enchufes sueltos; plagas; sellado de bañeras y grifos; etc.
Teniendo en cuenta que la ley no especifica claramente qué se considera pequeña reparación, los Tribunales han establecido dos criterios:
- Duración del contrato: si se deteriora algo en los primeros meses del contrato de alquiler, lo repara el dueño. Después ya se presume que se ha producido un mal uso y, por tanto, para evitar el pago de la reparación la parte inquilina tendría que demostrar que no ha sido culpa suya.
- Coste de la reparación: que no supere a los 150€ o que el coste no supere el 50% de valor del bien nuevo.
Asimismo, hay que tener en cuenta si el bien es nuevo o de segunda mano. En el primer caso hay que demostrar que es un defecto de fábrica para que el inquilino o inquilina no tuviera que repararlo. Si no, se considerará que se ha producido un mal uso. En el caso de artículos ya usados y que finalizan su vida útil, le tocará al propietario.
¿Qué puedes hacer si la propiedad no se ocupa de su parte?
Ante la falta de actuación del dueño hay tres opciones:
A. Ponerlo en conocimiento del arrendador para que repare en el momento en que se produce el siniestro o la avería.
B. Que la parte inquilina realice la reparación previa notificación a la propiedad.
C. Resolver el contrato de alquiler si se han cumplido con sus obligaciones y la propiedad no repara.
Si el dueño de tu vivienda se hace el sueco a la hora de tener que repararla consúltanos.
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