La simulación del contrato de arrendamiento consiste en crear la apariencia de un arrendamiento cuando la causa es falsa y no existe voluntad entre las partes contratantes de celebrarlo.
Con esta acción se pretende seguir viviendo en el inmueble de terceros provocándoles un perjuicio, mintiendo que la relación contractual entre arrendatario y arrendador continua.
¿Por qué se simulan algunos contratos de arrendamiento?
La respuesta mayoritaria en la práctica es para evitar la resolución del contrato por su legítimo dueño o para eludir que el dueño pierda la posesión del inmueble (ejemplo: en el supuesto de que el Banco se adjudique la vivienda en subasta, el dueño de la vivienda simula un contrato de arrendamiento con una tercera persona, lo más común es que sea algún familiar, para que no lo desahucien).
¿Qué pruebas sirven para determinar la simulación del contrato de arrendamiento?
Quien debe presentar pruebas sobre la simulación es quien dice que esta se ha producido. Dada la dificultad de intentar acreditar una operación falsa los Tribunales han decidido aceptar en los juicios los indicios relevantes. Las pruebas más comunes son estas:
- si el contrato de arrendamiento se ha incorporado o no en algún registro.
- si existe o no relación de parentesco entre el arrendador y el arrendatario.
- sí se ha depositado la fianza en la Comunidad autónoma correspondiente.
- si las cláusulas del contrato de arrendamiento son inusuales, es decir, persiguen una duración elevada.
- si la renta es pequeña con relación a la zona y características del local cuyo arrendamiento es cualificado como simulado.
- sí hay prueba del pago de la renta y su declaración fiscal.
Qué consecuencias jurídicas tiene la simulación del contrato de arrendamiento
1.- Se diferencia entre la simulación relativa cuando detrás del negocio simulado se oculta otro disimulado y la absoluta cuando no hay negocio disimulado.
2.- Cuando sucede que el contrato de arrendamiento simulado no oculta otro negocio distinto (simulación absoluta), sino solamente ha pretendido la fabricación de un título para mantener la posesión del local, la consecuencia es la nulidad del contrato, y en consecuencia si así se ha solicitado en la demanda, el desalojo del “presunto inquilino” del inmueble que ocupa al carecer de título que ampara la posesión.
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